תוכן פרסומינפלאות הן דרכי הנדל"ן: שני אנשים יכולים לגור באותה עיר, אותה שכונה ואפילו אותו בניין, ועדיין יהיה הבדל משמעותי במחירי הדירות שלהם. רוצים לדעת למה וכמה? הנה כל התשובות.
השווי של דירת מגורים דינאמי יותר מכפי שנהוג לחשוב. כפועל יוצא מכך, שני אנשים יכולים לגור באותה עיר ואפילו באותה שכונה. יתרה על כך, ייתכן ומדובר על שכנים שלשניהם יש דירה באותה קומה של אותו בניין. אז על פניו, שתי הדירות אמורות להיות בעלות שווי זהה. בפועל, יש פערים של עשרות אחוזים בין המחירים.
מה משפיע על שווי הדירה שלכם?
הדירה של השכן יכולה להיות שווה יותר, כי הפרמטרים המשפיעים על המחיר הם לא בהכרח בשליטתכם. קודם כל, יש את הדברים הקטנים שעושים הבדל גדול – כמו למשל כיווני אוויר, הנוף מהחלון והמרחק מגורמים חיצוניים. כל זה הוא בתחום האחריות של הקבלן, אבל ההשפעה היא על ערך הדירה שלכם.
מנגד, יש כמובן הרבה דברים שאתם עושים בתוך הדירה ומשפיעים על השווי שלה. החלפתם ריצוף? השבחתם את ערך הנכס. צבעתם את הקיר? הרווחתם עוד כמה שקלים בשכירות החודשית. ברור מאליו שלפעולות תחזוקה כאלה יש השפעה על השווי, מה שמסביר את הפערים בין אותו דירות באותו בניין.
הטריק: השווי לא בהכרח משפיע על המחיר
יש להבחין בין השווי האובייקטיבי של הדירה, כמו למשל זה שנקבע על ידי שמאי מקרקעין, לבין המחיר שבו תוכלו להשיג או למכור אותה. בפועל, מחיר המכירה מושפע בעצמו מעוד שורה ארוכה של פרמטרים שבכלל לא קשורים לאופי של הנכס.
את מחיר המכירה קובעים לפי מידת הלחץ של הקונה או המוכר, עד כמה הצדדים מודעים למה שדורש תיקון בתוך הדירה, איזה שינויים מתוכננים בסביבה והצדדים מכירים אותם וכן הלאה. ברוב המקרים, הגישה להערכת שווי הנכס יכולה להיות רק אחת משלוש: או ממוצע המחירים הצפוי להתקבל בגין נכס מסוים, או היוון כל ההכנסות העתידיות או עלות הקמת הדירה.
האם יש הבדל בין דירות ברחבי הארץ?
יש מקרים שבהם דירות נראות דומות לגמרי וגם התחזוקה שלהן זהה, אבל עדיין השווי שלהן אחר. מכאן עולה השאלה האם פרמטרים שמשפיעים על המחיר של דירות בחריש למשל שונים מאלו שמשפיעים על המחיר של דירות בתל אביב, ולמה זה קורה.
המיקום הגיאוגרפי משפיע באופן כללי על הדירה כי הוא קובע גם את ההיצע וגם את הביקוש. אחרי שמביאים בחשבון את המיקום הגיאוגרפי ומשתמשים בו בתור פקטור כללי לקביעת הערך, אפשר בהחלט להיכנס אל תוך הקורה על מנת לבדוק כל נכס בפני עצמו.
לסכום, הדירה של השכן שלכם עשויה להיות שווה יותר – אבל יש המון דברים שאתם יכולים לעשות כדי להיצמד אליו.
