תוכן שיווקי
בשנים האחרונות, תוכנית תמ"א 38/1 נתפסת כאחת היוזמות המרכזיות בתחום הבנייה והנדל"ן במדינת ישראל. תוכנית זו מציעה מענה לאתגרי עמידות מבנים בפני רעידות אדמה ומטרתה לשמור על חיי התושבים החיים בבתים ישנים שלא עומדים בתקן הנדרש. אך כמו כל דבר בחיים, בפועל, המציאות הרבה יותר מורכבת. במאמר זה ננסה לתת פרספקטיבה כללית על כמות הזמן הנדרשת לסיים פרויקט תמ״א 38/1. שימו לב שמדובר בהערכה גסה בלבד ועל מנת לקבל מידע ספציפי יש לדבר עם היזם שאתם עובדים מולו או נציג הדיירים. בואו נתחיל. על מנת להבין את כמות הזמן הנדרשת להשלמת הפרויקט אנו נצטרך קודם להגדיר בקצרה מה זה בכלל תמ״א 38/1.
תמא 38/1: מידע כללי שצריך לדעת
תמ"א 38/1 או בשמה המלא ״תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידות אדמה״ היא בעצם יוזמה של מדינת ישראל שמטרתה לחזק בניינים ישנים ולהגן עליהם מפני רעידות אדמה. תוכנית זו יצאה לפועל ב-2005. תמ״א 38/1 מציעה תמריצים כלכליים לדיירים וליזמים כאחד, במטרה לעודד את חיזוק המבנים הקיימים אשר לא נבנו על פי התקנים החדשים לעמידות בפני רעידות אדמה אשר בתוקף מאז 1980.
מה מקבלים הדיירים?
המטרה הראשית היא לחזק את המבנה מפני סכנות הקשורות לרעידות אדמה. במסגרת התוכנית היזם מבצע שדרוגים נרחבים בבניין, במקרים רבים זה עלול לכלול הוספת ממ"דים, הרחבת דירות, הוספת מרפסות, מעלית ושיפורים נוספים שמטרתם לשפר את איכות החיים והבטיחות של הדיירים. כמו כן, השיפוץ של הבניין והרחבת הדירות מעלה את שווי הנכס בצורה טבעית.
מה מקבל היזם בתמורה?
בתמורה, היזמים מקבלים זכויות בנייה נוספות בבניין. זכויות אלו מאפשרות להם להוסיף דירות או קומות לבניין, ועל ידי כך לעשות רווח נאה.
מה מקבלת המדינה או העירייה מזה?
על ידי עידוד יזמים לבצע חיזוק ושיפוץ מבנים ישנים, המדינה והעיריות השונות בישראל מרוויחות שיפור ניכר בתשתית העירונית וכמובן מעבר לכך, גם עוזרות לספק בטיחות גבוהה יותר מפני רעידות אדמה לתושבים שלהם.
תהליך תמ"א 38/1 – פרק זמן ושלבים
בואו נעבור יחד על השלבים והערכות הזמן לגבי כל אחד מהשלבים:
קבלת הסכמה של הדיירים להתחיל פרויקט תמ״א 38/1
על מנת להתחיל את המסע של תמ״א/1 יש להגיע ל 66% הסכמה מקרב בעלי הדירות בבניין. ברוב המקרים, תהליך זה יכול להימשך חודשים ספורים ועד לשנה, זאת כמובן בהתאם לדינמיקה בין הדיירים ומורכבות הפרויקט.
בשלב זה כחלק מהתהליך, הדיירים יעסיקו עורך דין שייצג אותם מול הרשויות והיזם ואף אולי יעזור להם למצוא את היזם הנכון.
בחירת היזם עבור תמ״א 38/1?
לאחר שיש הסכמה וליווי משפטי לדיירים, יש לבחור יזם. כשבוחרים יזם חשוב לבחור יזם בעל ניסיון מוכח כגון אפי כץ מחברת ענב נדל"ן. שימו לב, חשוב שבחירת היזם תהיה מושכלת ותתבצע בקפידה, מאחר שהיא קובעת את איכות התוצאה הסופית ויכולה בסופו של יום להשפיע על משך הזמן הכולל של הפרויקט. שלב זה יכול לקחת מספר חודשים.
תכנון ואישורים
שלב התכנון והגשת בקשות לאישורים מהרשויות הוא משמעותי ודורש בין שנה לשנתיים, בהתאם למהירות התגובה מהרשויות השונות ולמורכבות הפרויקט.
ביצוע הפרויקט עצמו
עבודות הבנייה והשיפוץ מתבצעות לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים. זמן הביצוע עצמו נע בדרך כלל בין 18 ל-24 חודשים, אך גם כאן ישנם גורמים המשפיעים על אורך התהליך כגון גודל ומורכבות הפרויקט בפועל. לכן חשוב להבין ששלב הביצוע יכול לקחת כמות זמן משמעותית של אפילו יותר מעל לשנתיים.
חזרה לבית משודרג
בסיום העבודות, לאחר קבלת טופס 4 המאשר את הכניסה את האכלוס, הדיירים מוזמנים לחזור לדירותיהם המשופצות. לעיתים, תהליך האכלוס יכול להימשך עד כמה חודשים ואף יותר כי יכולים להיות עיכובים עקב בירוקרטיה.
סיכום
עבור הדייר הממוצע, תמ״א 38/1 היא הרבה מעבר לפרוצדורה של שיבוח נכס נדל״ן בעידוד הממשלה. מדובר במשפחות ששמות את העתיד שלהם ובהרבה מקרים, מדובר בנכס היחיד שלהם שנותן להם ביטחון. את הנכס הזה הם מפקידים בידיים של חברות נדל״ן על מנת ששיתוף פעולה זה יניב תוצאות חיוביות אשר יאפשרו לדיירים ובעתיד גם לילדיהם לחיות את חייהם בכבוד ובבטיחות.
בסופו של דבר, התהליך מתחילתו ועד סופו יכול להימשך בין שלוש לחמש שנים ולפעמים אף יותר. חשוב להדגיש שזו רק הערכה כללית ויכולים להיות עיכובים ואתגרים בלתי צפויים. לכן, חשוב מאוד להיות מודעים לתהליך ולדעת לבחור את השותפים הנכונים שילוו אתכם בתהליך מורכב זה.
כדי לקצר את התהליך ולהבטיח את הצלחת התהליך יש להתחשב בגורמים הבאים:
- שיתוף פעולה בין הדיירים: על מנת למנוע עיכובים מיותרים ולהגיע למקסימום הצלחה, יש לשמור על תקשורת ושקיפות בין הדיירים.
- הכנה מקדימה: עבודה עם עורכי דין ומומחים בתחום יכולה לסייע בקידום האישורים ובהתמודדות עם אתגרים בירוקרטיים. כמו כן, זה יעזור לדיירים להתגבש מאחורי איש מקצוע אשר מטרתו לייצג את האינטרסים שלהם.
- בחירת יזם מנוסה: בחירת יזם בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית כגון ענב נדל״ן הוא שלב קריטי. היזם הוא זה שבסופו של דבר דואג לבניית ושיפוץ הבניין בפועל.
חשוב לזכור, אף על פי שהרשויות מעודדות לפעול לשיפוץ הבתים בשכונות רבות, הרצון של הרשויות ודיירי הבניין לא יניב תוצאות מעצמו. במקרה של תמ״א 38/1 יש צורך אמיתי וכנה בשיתוף פעולה בין היזם לדיירים על מנת לקדם את הפרויקט במהירות האופטימלית. מזה משתמע שהתהליך עצמו בנוי על בסיס רווח עתידי משותף ועל ידי שמירת האינטרסים והכבוד ההדדי בין הדיירים ליזם תוך כדי מעקב אחרי כל החוקים וההנחיות של הרשויות השונות.
