תוכן שיווקי
- בדק בית הוא מונח בהקשר של ליקויי בניה ואומדן עלות התיקונים של הליקויים.
- שמאות מקרקעין – קביעת שווי שוק של נכס על סמך גישות שונות. שמאי בודק מה השווי של נכס והניסיון להעריך את שוויו הכלכלי . לעתים שווי הנכס מושפע מחוו"ד הנדסית המבוצעת במסגרת בדק הבית במסגרתה נתגלו ליקויי בניה ו/או אי התאמות לתקנים אשר אינם ניתנים לתיקון ומשפיעים על שווי הנכס
בדק בית ושמאות מקרקעין קשורים אחד בשני – כיצד?
לאחר בדק בית לאיתור ליקויי בניה , ובמידה ונקבע בחוו"ד ההנדסית כי קיימים ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון /ואו כי מידות הדירה או הנכס קטנים יותר מהשטח המובטח ו/או כי קיימים ליקויי תכנון בניגוד לתקני הבניה, מומלץ לשכור שמאי מקרקעין על מנת שיעריך את שווי ירידת הערך של הדירה / הנכס . חוו"ד השמאית היא חוו"ד נפרדת מחוו"ד ההנדסית הנוגעת לליקויי בניה הניתנים לתיקון.
שמאי מקרקעין ותהליך בדק בית – בדיקת ליקוי בניה בבית היא בדיקה הנדסית מקיפה של כל המערכות בדירה / בנכס לרבות איטום, ריצוף, טיח, אלומיניום, צנרת, ביוב, חשמל, נגרות ועוד. . לעתים המהנדס/הנדסאי שעורך את חוו"ד ההנדסית של בדק הבית הוא גם שמאי והוא יכול לערוף חוו"ד שמאית שתקבע את ירידת הערך. ככל ועורך בדר הבית אינו שמאי – יש להשלים את המסקנות ע"י חוו"ד שמאית.
חוו"ד הנדסית ביחס לליקויי בניה קובעת מהם הליקויים, ממה נגרמו, כיצד יש לתקנם ומהי עלות תיקונם.
ליקויים שלא ניתן לתקן גורמים לירידת ערך שרק שמאי מקרקעין יכול לאמוד את ערכה.
על מה מחליט שמאי מקרקעין?
- תקנות התכנון והבנייה מחייבות במסדרונות שאורכם יותר מ-4 מ' רוחב של 1.00 מ' לפחות. התקנות אינן מתפשרות בעניין זה והחריגה של 2% אינה חלה על הוראות כאמור. הסיבה לדרישת רוחב מסדרון מינימלי היא לספק נתיב מילוט נוח ובטוח. ככל שהמסדרון ארוך יותר, כך הוא מוביל יותר חדרים ולכן יש צורך להימלט יותר אנשים, למשל במקרה של שריפה. במקרה זה, אי אפשר יהיה לתקן את הפגם, שכן לא יהיה מעשי להסיר את קירות המסדרון ולבנותם מחדש. כתוצאה מכך ירד השווי שקבע שמאי המקרקעין.
- תקנות התכנון והבנייה מתירות סטיות במידה של עד 2% ממידות התכנית. סטייה שמעבר ל-2% מהווה ליקוי בנייה שאינו מותר. לדוגמה, אם רוחב חדר מתוכנן להיות 3.00 מטרים ובפועל הוא רק 2.95 מטרים, יש סטייה מקובלת. כדי למדוד את המידות יש להשתמש בכלי מדידה מטיח לטיח, ולא לסמוך על מדידה מבלוק חשוף לבלוק חשוף, כפי שמתקבל בהבנה של רוב הקבלנים. במקרים שבהם קיימת סטייה כזו, יש לקבוע את הערך המדויק של הסטייה על ידי שמאי מקרקעין. ניתן למצוא מידע נוסף בהסכם הפשרה הנוגע לנושא זה בדף "פסקי דין".
- פיר קולטן (או צינור מאסף) הוא פיר גבס שמשמש למעבר של צנרת הביוב של הדירות. לפעמים, הפיר הוא מחוץ לקיר ולפעמים הוא מוטמע בתוך הקיר ללא בליטה. כאשר הפיר מובלט מהקיר, יש לסמן אותו בתוכנית המכירה. מכיוון שמדובר בבליטה שמקטינה את שטח חדר השירותים וגורמת להפרעות. כאשר הפיר אינו מסומן והקונה נמצא תחת הרושם המוטעה שהחלל המשמש כפיר צנרת הינו חלל פתוח שניתן להשתמש בו, מתגלה פגם בבניה ומשאי המקרקעין קובע ירידת ערך.
מי קובע ירידת ערך – שמאי מקרקעין או מהנדס בדק בית?
רק שמאי מקרקעין מוסמך לקבוע ירידת ערך.
מהנדס שמבצע בדק בית קובע את סוג הליקויים , היקפם, ואומדן עלות התיקון. ככל והקבלן מסרב לבצע את התיקון או מבצעו באופן רשלני יחייב בית המשפט את הקבלן בסכום הפיצוי בתוספת עלות לביצוע על ידי בעל הדירה שאינו איש מקצוע.
